Introdução ao conceito de real estate private equity

Os mais sofisticados gestores globais de investimentos são contratados por seus clientes investidores para perseguirem objetivos específicos em termos de retorno, risco e liquidez.

Com as metas e regras de atuação definidas, a próxima etapa envolve, no caso de mandatos amplos em multimercados, a determinação do percentual de alocação dos recursos entre as diversas classes de ativos disponíveis.

Esta análise segue a teoria moderna de portfólio, segundo a qual a diversificação da carteira em ativos não perfeitamente correlacionados entre si cria valor para o investidor a partir da eliminação de determinados tipos de riscos, conhecidos como riscos não sistemáticos.

O benefício da diversificação pode ser alcançado tanto com exposição a diferentes geografias quanto com a alocação em diferentes classes de ativos, tais como ações de empresas, títulos de dívida, imóveis, infraestrutura, commodities minerais e florestais, obras de arte, entre outros. Além disso, múltiplos investimentos dentro de cada classe ou subclasse de ativos contribuem para a mitigação dos riscos não sistemáticos, conforme ilustrado na Figura 1.1.

Exemplificando a teoria da diversificação na prática, a Figura 1.2 mostra a alocação dos recursos de um dos maiores fundos de pensão do mundo entre diversas macroclasses de ativos de investimento. De maneira geral, a classe de ativos imobiliários representa entre 5 e 15% dos grandes portfólios institucionais.

A classe de ativos imobiliários está presente na maioria dos portfólios de investimento em função de características distintas que contribuem para a diversificação. A primeira é a baixa correlação com outras classes de ativos, tais como renda fixa e ações.

A Figura 1.3 compara o beta – indicador que mede a covariância dos retornos em relação aos do mercado geral de ações – do setor imobiliário com o de outros setores.

A segunda característica é que a relação histórica entre risco e retorno tem se mostrado favorável, conforme indicado na Figura 1.4. Por fim, a correlação do mercado imobiliário com os preços da economia torna essa classe de ativo um hedge natural de inflação.

Após a definição da parcela dos recursos a serem alocados na macroclasse de ativos imobiliários, os mandatos de investimentos são entregues a equipes setoriais especializadas, que, por sua vez, irão estipular as parcelas dos recursos a serem aplicados nas subclasses do quadrante descrito na Figura 1.5.

Na subclasse de ativos imobiliários líquidos, negociados em mercado secundário, encontram-se os fundos de investimento imobiliários (FII), ações de empresas imobiliárias listadas e os instrumentos de dívida (CRI). Já a subclasse de investimentos imobiliários privados engloba imóveis, fundos de investimento em participações (FIP) e dívida bancária.

Apesar de o ativo imobiliário ser o mesmo, estudos apontam para diferenças importantes, além da liquidez, entre as subclasses privadas e públicas do ponto de vista de gestão de portfólio. A primeira diferença é que os retornos de ativos imobiliários privados são impactados mais tardiamente que os de ativos públicos (lag effect). Além disso, a correlação entre as subclasses, ainda que positiva, é baixa em horizontes de curto prazo.

Por fim, a menor volatilidade no mercado privado indica maior potencial de diversificação dessa subclasse. Essa subclasse, doravante denominada real estate private equity (REPE), engloba investimentos de médio e grande portes em equity imobiliário (imóveis ou companhias imobiliárias), executados com capital privado, por meio de fundos, empresas ou de forma direta, com ou sem utilização de instrumentos de dívida.

Como o nome indica, a indústria de REPE combina elementos dos setores imobiliários e de investimentos em participações em empresas privadas, uma vez que empregam fontes de capital privado e estratégias de criação de valor visando ao ganho de capital aplicadas ao setor imobiliário. No Brasil, os maiores investidores de REPE incluem gestores de fundos de investimento, desenvolvedores imobiliários, operadores patrimonialistas (owner-operators) e holdings patrimonialistas (family offices). O Quadro 1.1 ilustra alguns dos maiores e mais ativos investidores imobiliários institucionais no Brasil.

Fonte: Gennegociosegestao.com.br/